东戴河项目泥足未拔 佳兆业又将目光瞄向全域限购的海南

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经济观察网 记者 陈博 时隔8个月，佳兆业控股有限公司（HK.01638，以下简称 佳兆业 ）对如意岛的收购仍未有进展，但长于海南岛、公开宣称对海南怀着较深感情的佳兆业董事局主席郭英成已经将目光投向更轻易获取的标的。

2018年10月和12月，佳兆业以7.7亿元的权益总价，将位于海南三亚的一幅商服用地和一幅住宅用地收入囊中，总建筑面积共约8.7万平方米，这也是佳兆业首次进入海南。

在海南拿地面临的挑战是全域限购政策。根据海南省统计局发布的数据，2018年海南房地产开发投资下降16.5%。同时，去年全省房屋销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%，销售额2083.29亿元，同比下降23.2%。

在2018年度业绩会上，郭英成告诉经济观察网，虽然海南项目调控非常严厉，但买东西都是在非常严厉的时候去寻找商机才能买到好东西。假如调控没有这么严格，在海南岛特别是三亚海边寻找一两块地投资是很困难的，成本也非常贵。 我们这次是以康养进入三亚的。 郭英成表示。

郭英成以惠州佳兆业东江新城和东戴河项目为例说，虽然康养确实很难做，大家都在探讨模式，但佳兆业已经走在行业的前列了。 按照我们的初步判断，这种康养服务能够给投资者和我们都带来不错的回报率。

2010年拿地并开始开发的佳兆业东戴河项目，是郭英成口中提到的 做得相对比较成功 的康养+产业项目。按照原规划，这个项目的开发时间6-8年，但截至2018年，开发仍不足20%。3月26日，郭英成并未正面回应这个项目目前的开发进度，仅表示 已经寻找到成熟的发展模式 。去年佳兆业继续出手拿下辽宁省葫芦岛市东戴河新区五宗住宅地块，计容总建筑面积约73.3万平方米，权益代价约5.3亿元。

包括海南和东戴河在内，2018年，佳兆业通过招拍挂、合作开发、收购及城市更新方式新增30个项目，计容建筑面积约424.1万平方米，权益代价约157.8亿元，同比上涨16.6%，权益土地成本约4750元/平方米

截至2018年底，佳兆业的总土储达约2402.7万平方米（权益比约87%），其中80%位于一线及重点二线城市，54.3%位于大湾区。

此外，佳兆业还有占地面积约3005.7万平方米的旧改项目尚未纳入土储（未计容积率），其中99%也位于大湾区，这些旧改储备可为佳兆业带来约1.8万亿货值。

按照佳兆业提供的数据，过去十年（2008-2018年），每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。据此估算，这部分旧改的转化周期相当漫长。虽然佳兆业并未提供旧改投入方面的详细数据，但按照郭英成的说法，这一块的资金投入比较大。

旧改投入叠加上逐年增加的拿地投资额，佳兆业沉淀于长线的资金颇为巨量，与之相应的是，年报显示，去年，佳兆业借款总额约1087.7亿元，较2017年的1111.7亿元下降2.1%，其中一年内到期借款约169.7亿元，占比16%。同期，佳兆业的现金及银行结余仅约154.8亿元，受限制现金约67.9亿元，难以覆盖短期债务。

虽然净负债率从2017年年底的300%进一步下降至236%，但资产负债率仍达到84.1%，远高于70%的行业警戒线。根据佳兆业的计划， 2019年要将净负债率下降到200%以内。

郭英成将净负债率高企的原因归结于旧改。他说，佳兆业现在有接近100个旧改项目在发展，正常情况下每个旧改项目的周转率或发展周期都要5-6年，因此这些旧改的钱一投就是5-6年时间，并且只要投进去就全部是负债， 我们旧改项目无法评估，所以负债相对比较高。

投入大只是一角，旧改项目转化之后的毛利率也影响整体盈利水平。郭英成表示，每个城市、每个旧改项目的毛利率都不一样。整体规划是最重要的因素，其次还要看赔偿标准，时间投入越长当然利润肯定受到影响，假如合理完成，旧改项目的毛利率相比招拍挂地块还是有不错的表现。 我们希望在旧改投资和销售、回款这块能取得一个平衡。

除了旧改，惯于在香港发行高息债的佳兆业，也正受制于汇兑亏损。2018年，佳兆业的融资收入约4.0亿元，同比大幅下降73.2%，这里面一个主要原因就是因为2017年佳兆业收获了13.0亿元的汇兑收益净额；同期，融资成本约25.7亿元，同比上升约107.3%，也主要是2018年产生汇兑亏损净额达15.2亿元。

汇兑亏损净额是人民币兑美元贬值，以美元计值的境外融资所产生。佳兆业2018年的总借款中，38%在境外，其中美元债占比达到37%。

根据2018年年报，截至去年末，佳兆业未偿还结余总额分别为约387.1亿元及约10.2亿元并以美元及港元结算的优先票据，以及以美元计值的境外银行及其他信贷约19.5亿元。

以往佳兆业都在香港发债，因汇率问题（导致融资成本偏高），我们也希望能取得一个平衡。 面对融资成本高企的难题，郭英成透露，佳兆业正在打开国内融资渠道。

截至目前，佳兆业已获深交所批准四项资产支持专项计划额度，分别为50亿元 供应链金融资产支持专项计划、30亿元长租公寓资产支持专项计划、6.85亿元购房尾款资产支持专项计划、4.75亿元海上航运客票收入资产支持专项计划。 我觉得多元化融资渠道很不错，也希望能降低（融资）成本。 郭英成指出。

重金加码之下，佳兆业的销售规模扩张确实颇为迅速。2018年，佳兆业实现合约销售额约700.6亿元，同比增加56.7%；总收益约387.1亿元，相比2017年上涨了18.1%。年度溢利虽然同比增加约8.1%至32.9亿元，但股东应占年度溢利27.5亿元，同比下降了16.3%。

按照佳兆业执行董事兼行政总裁提供的数据，2019年，佳兆业整体可售资源约1580亿元，其中一线城市占比约46%，二线城市约占48%，推盘时间主要集中在第三及第四季度。合约销售目标定为875亿元，预估同比增速约24.9%。这也意味着，今年只要完成可售货值的55%，佳兆业就可实现销售目标。