观点指数研究报告：上市房企30强平均负债率近80%，只有5家低于50%

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经济观察网 实习记者 彭海燕 在2019年中国排名前30的房地产上市企业中，净负债率低于50%的只有5家。

观点指数研究院最新发布的《2019中国房地产上市企业G30样本研究报告》显示，截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，超过五成中小型房企毛利率上涨30%，利润率变高；但同时资产负债率也接近 8 字头，高达79.75%，其中，仅有5家净负债率低于50%，万科、中海、龙湖是其中三家。

地产G30指中国房地产上市企业30强，它是观点指数研究院从中国房地产卓越100榜中评选出来的30家位于行业顶尖位置的房地产上市企业，其评测体系由营运、财务、管理、商业模式、品牌、人气指数六大指标体系构成，财务指标是其关键指标。2018年评选出的30家上市房地产公司排名前三名分别是中海地产、万科和碧桂园（后附地产G30名单）。

2018年度中海的净负债率为20%，比地产G30平均水平低91%，可见其财务管理能力，过去的6年中，中海的6项财务指标一直表现突出，2018年中海的毛利率和地产G30平均水平差值提升至9.18%。从榜单数据来看，万科与中海的财务指标有着3.3分的差距，对比去年已经有所缩小。

值得关注的是，2019中国房地产上市企业30强榜单中，销售过千亿的房企达到26家，比 2018年度多10家，2017年度这个数字仅为11家。这意味着，2018年31家千亿房企中有超过8成都在地产G30中抢得了席位。

中小型房企毛利率涨了30%

报告显示，2019年度地产G30企业的平均毛利率水平为27.82%，较去年提升1.58%，同时这个数字也是近4年新高。

具体来看，在2019年度中国房地产上市企业30强榜单中，毛利率超过30%的有12家房企，占榜单的40%。其中，12家高毛利率企业中，仅有1家的销售规模超过3000亿元；有3家销售规模处于2000-3000亿元之间；另外1000亿-2000亿的房企最多，有5家，占12家房企的41.67%。

需要注意的是，有3家销售低于1000亿元的房企，毛利率达到了30%以上，占所有上榜地产G30同量级房企的50%。也即意味着，6家1000亿以下房企闯入了地产G30榜单，而有一半的毛利率高于30%。

数据来源：观点指数统计

观点指数研究报告指出，虽然2019年度地产G30房企取得相对可观的毛利率增长，不过放诸到更长的时间来看，受限于土地价格上升、限价以及原材料价格上涨等因素影响，房企的整体结算毛利率仍将承压。

和毛利率一样取得一定上涨的还有地产G30的ROE（净资产收益率）水平。2013年度地产G30的平均净资产收益率为15%，此后的3年中一路向下，到2016年度最低，2017年度上述指标开始逐渐明朗，达到12.67%。时隔一年，地产G30的ROE水平突破14%。

净资产收益率代表着股东权益的收益水平，是衡量公司运用自有资本的效率。观点指数研究院指出，从今年的各项指标来看，地产G30的利润率变高了。另外总资产周转率也即翻桌率也有明显的提升，这些都促成了地产G30净资产收益率的上升。不过，需要警惕的还有房企高杠杆系数的运用，这种商业模式风险高，不确定性大，显然是相对脆弱的商业模式。

高息率公司债规模翻倍

地产G30中较为关键的偿债能力指标显示，2019年度中国房地产上市企业30强的平均流动比率水平出现了一定下降，较2017年度下降0.09，达到了近8年新低。资产负债率也接近 8 字头，高达79.75%，较去年上升2.03%。

观点指数的分析认为，从净负债率指标观察，可以看到地产G30的财务资金链安全参差不齐，但总体来说经营风险依然很高，地产G30房企2018年平均净负债率为110.68%，较上市房企平均70%左右的水平要高得多。

其中，不少企业的资金链较为紧绷，地产G30中有4家的净负债率高于200%，最高的达到408.68%；100%-200%的有8家，占30家房企的26.67%；50%-100%的最多，有13家；仅有5家净负债率低于50%，包含万科、中海、龙湖。

报告指出，从国家统计局发布的数据可以发现，2018年房地产企业传统的融资渠道受到一定影响，自筹资金、定金及预收款成为绝对的融资主力。

2018年，房地产开发企业到位资金165,963亿元，比上年增长6.4%，增速比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

传统渠道受阻，房企难免要为融资费尽心力，整体的资金压力也渐趋明显。

据观点指数不完全统计，截至2019年3月7日，房地产企业共发起209次融资行动，涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，融资总额达到4778.25亿元。

房地产企业公司债规模翻倍，海外融资规模大涨。观点指数统计数据显示，截至2019年3月7日，房地产企业发布的融资公告中，公司债达到1377.625亿元，占总融资额的28.83%，其中1月最多，达到812.13亿元，2月为417.5亿元。美元债发行规模达到1796.59亿元，占比高达37.6%。而银行及担保贷款仅占13.5%。

观点指数研究报告指出， 借新还旧 命题上，占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择 保命 而不是 保本 。受此影响，截至2019年3月7日，房企的平均融资成本达到7.15%，位于最近几年的较高区间。

附：2019中国房地产上市企业30强（地产G30）名单